Fiscalité des locations meublées (LMNP)
Le régime des locations meublées non professionnelles (LMNP) a longtemps séduit les investisseurs pour sa fiscalité avantageuse. En 2025, une réforme viendra changer la donne : les amortissements déduits pendant la période de détention devront être réintégrés dans le calcul des plus-values immobilières au moment de la revente.
Exemple :
Prenons un appartement acheté 150 000 € et revendu 200 000 €. Jusqu'ici, si vous aviez amorti 50 000 € sur ce bien, ces amortissements n'étaient pas pris en compte dans le calcul des plus values. Après la réforme, ces 50 000 € seront ajoutés, augmentant l'imposition. Résultat : un impact direct sur le montant net que vous percevrez à la revente.
Conseil : Si vous êtes investisseur en LMNP, réévaluez vos calculs de rentabilité à long terme et envisagez des stratégies alternatives, comme le passage à un régime LMP (Loueur Meublé Professionnel) dans certains cas.
Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le PTZ, levier essentiel pour les primo-accédants, pourrait être étendu à tout le territoire. Actuellement réservé aux zones tendues, ce dispositif pourrait dès 2025 inclure des zones rurales ou périurbaines, souvent délaissées par les grandes aides.
Illustration :
Imaginez une famille vivant à Vierzon, en région Centre-Val de Loire, qui souhaite construire sa maison pour 180 000 €. Actuellement, ils n’ont pas accès au PTZ car leur commune est en zone non éligible. Avec la réforme, ils pourraient bénéficier d’un prêt sans intérêt pour financer jusqu'à 40 % de leur projet, soit 72 000 €, rendant leur projet réalisable.
Conseil : Si vous êtes primo-accédant, surveillez l'évolution des critères d'éligibilité et profitez de ce dispositif pour concrétiser votre achat immobilier.
MaPrimeRénov’
La rénovation énergétique reste une priorité nationale, mais les aides disponibles seront davantage ciblées sur des projets ambitieux. Les petites rénovations risquent d’être moins soutenues.
Exemple :
Aujourd'hui, un couple souhaitant remplacer ses fenêtres pour un coût de 8 000 € peut espérer obtenir 2 000 € d’aide via MaPrimeRénov’. À partir de 2025, ces petits projets risquent de ne plus être subventionnés, sauf s'ils s’inscrivent dans un plan global, comme une isolation complète ou le changement du système de chauffage.
Illustration concrète :
Un propriétaire d'une maison classée "F" au DPE pourrait bénéficier d’une subvention plus importante (jusqu'à 20 000 €) s’il engage une rénovation globale pour atteindre une classe "C". Conseil : Avant d’entamer des travaux, réalisez un audit énergétique pour identifier les aides disponibles et optimiser votre projet.
Dispositif Pinel
Le dispositif Pinel, apprécié des investisseurs pour ses avantages fiscaux, prendra fin en 2024. Exemple :
Avec le Pinel, un investisseur achetant un appartement neuf de 200 000 € pour le louer pouvait bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu'à 21 % du prix d'achat sur 12 ans, soit 42 000 €. Avec la fin de ce dispositif, les mêmes investissements n’offriront plus ces incitations fiscales. Impact illustré :
Un promoteur vendant des appartements neufs à Lyon constate que la demande des investisseurs diminue. Résultat : des retards dans les chantiers et une tension accrue sur le marché locatif.
Conseil : Si vous envisagez d’investir dans le neuf, agissez avant la fin de 2024. Sans cela, explorez d’autres solutions comme le déficit foncier pour optimiser votre fiscalité.
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Le DPE, outil essentiel pour évaluer la performance énergétique d’un logement, va devenir encore plus central en 2025.
Exemple pratique :
Un propriétaire à Bordeaux souhaite vendre une maison dont le DPE a été réalisé en 2019. Ce document, bien qu'encore valide aujourd'hui, deviendra obsolète dès le 1ᵉʳ janvier 2025. Avant de vendre, il devra réaliser un nouveau diagnostic, au coût moyen de 200 €. Illustration :
Un logement classé "G" ne pourra plus être mis en location à partir de 2025. Un propriétaire qui ne réalise pas de travaux risque donc de se retrouver avec un bien invendable ou inutilisable pour la location.
Conseil : Si votre logement est énergivore, commencez dès maintenant les travaux nécessaires pour éviter des blocages administratifs ou une dévalorisation de votre patrimoine.
Frais de notaire
Les frais de notaire, ou droits de mutation, augmenteront de 0,5 point dès 2025. Exemple concret :
Un acheteur acquérant un appartement à 300 000 € en Île-de-France devra payer environ 8 % de frais de notaire, soit 24 000 €. Avec la hausse, ces frais atteindront 25 500 €, augmentant ainsi le coût global de l’achat.
Impact illustré :
Pour les primo-accédants, cette augmentation peut freiner l'accès à la propriété, en particulier dans les zones où les prix sont déjà élevés.
Conseil : Anticipez ces coûts dans votre plan de financement et négociez les honoraires d’agence pour compenser cette hausse.
Conclusion
Ces réformes, bien qu'indépendantes, auront un effet cumulatif sur le marché immobilier. Qu’il s’agisse d’investissements, de rénovations ou d’achats, il est crucial d’anticiper leurs impacts. Illustration globale :
Imaginez un investisseur souhaitant acheter un appartement à Paris pour le louer en meublé. En 2025, il devra composer avec :
• Des rendements nets réduits par la réforme du LMNP.
• L’impossibilité d’utiliser le dispositif Pinel pour alléger sa fiscalité.
• Des frais de notaire plus élevés à l’achat.
• L’obligation de réaliser un DPE à jour pour louer.
Dans ce contexte, des décisions prises sans préparation pourraient devenir coûteuses.
Conseil final : Faites appel à des experts, tels qu’un conseiller en gestion de patrimoine ou un notaire, pour optimiser vos projets en tenant compte de ces nouvelles règles.